BICEHIPOTECARIA

Expertos en cumplir sueños

llámanos al 600 620 1000

Consejos BICEHIPOTECARIA

Consejos acerca de Cómo Comparar Simulaciones

Las Simulaciones son Referenciales

  • Recuerde que toda simulación es referencial y no constituye una aprobación definitiva del crédito. En esta etapa del proceso, la institución financiera realiza una simulación sólo con un conjunto reducido de datos básicos entregados por el cliente, y asumiendo que todos ellos son precisos. La simulación deja de ser referencial y pasa a ser una oferta a firme sólo en una etapa posterior, cuando se ha realizado la evaluación de crédito y la evaluación de la propiedad.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, una vez terminadas las etapas de evaluación del crédito y evaluación de la propiedad, el cliente recibirá un documento con las condiciones ofrecidas de crédito.

Compare la cuota total del Dividendo

  • Le sugerimos comparar siempre la cuota final del dividendo y no sólo la tasa de interés incluida en su simulación. Esto por cuanto el dividendo que pagará mensualmente incluye, además del pago del crédito propiamente tal, el pago de ciertos seguros asociados al crédito, tales como el seguro de desgravamen y el seguro de incendio y sismo. El costo de estos seguros es diferente según cada institución financiera, siendo tales diferencias tan significativas como para implicar pagos adicionales de $4.000 pesos mensuales por cada 1.000 UF de crédito.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, nuestras actuales pólizas de seguro están dentro de las más baratas del mercado.

Revise la fecha de inicio del cobro de intereses

  • Cada institución financiera determina el momento en que se inicia el cobro (o “devengo”) de los intereses del crédito. Algunas instituciones inician el cobro a la fecha de la firma de la escritura, o a partir del mes siguiente al de la firma de la escritura. Cabe destacar que al operar de tales formas, el cliente estará pagando intereses antes de recibir el crédito, pues normalmente sólo recibirá los recursos del crédito al completarse el proceso completo de la operación. Esto implicará que el cliente podrá iniciar el pago de dividendos antes de recibir los recursos del crédito.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, los intereses del crédito se cobrarán sólo a partir del inicio del desembolso del crédito, y el primer pago de dividendo se realizará dentro de los primeros 10 días del mes siguiente al mes de inicio del desembolso. En caso de que existan meses de gracia, el primer pago se posterga según el numero de meses de gracia.
  • Iniciar los cobros según la fecha de desembolso tiene múltiples beneficios para el cliente. Algunos son: Se posterga el pago de las cuotas; Para el caso de los créditos de refinanciamiento se evita pagar doble interés por el crédito antiguo y por el nuevo; Se posterga automáticamente el inicio del pago de dividendos cuando el proceso de escrituración y término de la operación se demore más de lo previsto.

Compare el número de dividendos efectivos a pagar

  • Junto con mirar el valor de la cuota total, le recomendamos verificar el número de dividendos a pagar. Esto no sólo depende de los años de plazo del crédito, sino que también de la forma en que se consideren los meses de gracia del crédito, cuando existan.
  • Como ejemplo considere el caso de un crédito a 20 años plazo y con 6 meses de gracia. Algunas instituciones financieras mantienen el número de cuotas efectivas al incluir meses de gracia, y por tanto consideran el pago de 240 dividendos efectivos, y por tanto terminará pagando el crédito en un plazo efectivo mayor de 20,5 años. Otras instituciones no aumentan el plazo efectivo, y por tanto considerarán sólo 234 dividendos efectivos a pagar.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, el plazo efectivo dependerá de lo que solicite el cliente. Por lo tanto, usando el ejemplo anterior, el cliente podrá optar entre 234 ó 240 dividendos efectivos. En caso de escoger la alternativa con menos dividendos efectivos el dividendo mensual será superior.

Compare las condiciones ofrecidas para distintos plazos del crédito

  • Las condiciones de tasas de interés de los créditos que ofrecen las instituciones financieras frecuentemente dependen del plazo del crédito. Es común que las mejores condiciones de tasas de interés y CAE se ofrezcan a créditos de plazos más cortos.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, nuestras mejores condiciones las damos para créditos a 30 años. Le sugerimos que revise las condiciones según el plazo y seleccione la mejor en base al plazo que usted busca.

Preocúpese de entender el Tipo de crédito que le ofrecen

  • Las instituciones financieras ofrecen múltiples tipos de crédito, algunos con diseños sofisticados y otros más sencillos. El crédito más sencillo o “clásico” es un crédito en UF y con una cuota fija y definida al comienzo del crédito. Alternativamente se ofrecen créditos en pesos o en UF, con tasas de interés fijas o variables, con cuotas fijas o flexibles, con cuotas iguales o diferentes durante el plazo del crédito, etc. Nuestra sugerencia es que revise con atención el tipo de crédito.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, sí ofrecemos el crédito “clásico”, junto con otro tipo de créditos, siendo el más popular el llamado “Full Elección”. Este último tipo de crédito permite elegir mes a mes el dividendo a pagar entre una cuota mínima y una máxima, lo que hace posible tomar un crédito a 30 años, que genera el menor dividendo posible, y al mismo tiempo permitir pagos superiores hasta la cuota máxima sin costos adicionales de prepago, los que aceleran el pago de lo adeudado y pueden extinguir la deuda antes del plazo de 30 años.

Verifique que se incluya un seguro con cobertura de sismo

  • Algunas instituciones financieras realizan simulaciones que incluyen seguros que cubren sólo el caso de incendio de la propiedad y excluyen la cobertura de sismo. Al excluir la cobertura de sismo, el costo de los seguros asociados al crédito se reduce significativamente. Le sugerimos, para poder hacer una apropiada comparación, asegurarse que las coberturas de los seguros sean las mismas.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, todos nuestros créditos sí incluyen la cobertura de sismo.

Revise el monto cubierto por el seguro de Incendio y Sismo

  • De acuerdo a la normativa vigente, el seguro de incendio y sismo cubre el valor total de la propiedad, excluyendo el valor del terreno (pues no tiene sentido asegurar el terreno contra incendio o sismo). Tal valor a asegurar sólo se conoce con certeza una vez realizada la tasación de la propiedad. Dado que la simulación del crédito se realiza de forma anterior a la tasación, las instituciones financieras deben hacer supuestos o estimaciones respecto del valor a asegurar para incendio y sismo. Esta simulación se expresa, en general, como un porcentaje del valor de la propiedad declarado por el cliente.
  • Lo que cabe destacar es que en la medida que la estimación de la institución financiera sea más baja, menor será el costo simulado del seguro y más conveniente será la cuota simulada del dividendo, aun cuando el costo real a pagar por el seguro dependerá de lo que finalmente determine el tasador en su tasación. Por lo tanto, nuestra sugerencia es que revise el detalle de las simulaciones que reciba, pues un dividendo puede aparentar ser más barato que otro, pero que sólo sea por el uso de diferentes supuestos del valor a asegurar para incendio y sismo.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA, para nuestras simulaciones asumimos que el valor a asegurar para incendio y sismo es del 90% de la propiedad para departamentos, 80% de la propiedad para casas con valores menores a 4.000 UF y 70% para casas con valores iguales o mayores a 4.000 UF.

Verifique el cálculo del costo del seguro de desgravamen

  • Normalmente el costo del seguro de desgravamen decrece a medida que se van pagando los dividendos del crédito, pues el costo depende del saldo de capital adeudado.
  • En el caso de BICEHIPOTECARIA sí se cumple lo mencionado, y por tanto el dividendo final decrece, en términos de UF, en el tiempo. Sin embargo, existen algunas instituciones financieras que calculan el costo del seguro de desgravamen de otras formas y por tanto no decrecen en el tiempo. Sugerimos entonces verificar la forma de cálculo del seguro de desgravamen de las simulaciones recibidas y considerarlo en su comparación.

Compare las condiciones de prepago

  • Las condiciones de prepago son relevantes pues el crédito debe ser prepagado no solamente en el caso de un refinanciamiento, sino que también en el caso de una venta de la propiedad o cuando el deudor decida terminar anticipadamente su crédito. Cada institución financiera define las condiciones bajo las cuales se pueden realizar prepagos de los créditos vigentes. En el caso típico corresponde comparar dos indicadores: el porcentaje mínimo de prepago y la comisión por pago anticipado (o comisión de prepago). El primero se fija como un porcentaje del saldo de capital adeudado, mientras que el segundo en términos del número de meses de interés. En el caso de la comisión por pago anticipado, la ley establece que los créditos de hasta 5.000 UF no pueden fijar una comisión mayor a 1,5 meses de interés.
  • Los créditos de BICEHIPOTECARIA normalmente consideran un porcentaje mínimo de prepago del 20%, y una comisión por pago anticipado de 1,5 meses de interés para operaciones hasta 5.000 UF y de 3 a 6 meses de interés para operaciones mayores a 5.000 UF. Adicionalmente cabe considerar que los prepagos parciales que contempla el producto “Full elección” que otorga BICEHIPOTECARIA están exentos de costos de prepago.

Compare la estimación de Gastos Operacionales

  • Los gastos operacionales son aquellos gastos necesarios para otorgar el crédito, y típicamente comprenden lo siguiente: Tasación, Estudio de Títulos, Redacción de Escritura, Notaría, Conservador de Bienes Raíces e Impuesto al Mutuo (Impuesto de timbres y estampillas). Recomendamos comparar el gasto estimado en la simulación, pues su monto normalmente no está incluido en la cuota del dividendo y tampoco es considerado en el cálculo del CAE. Como parte de la comparación, corresponde fijarse con más atención en aquellos gastos que son definidos por la institución financiera, como la tasación, estudio de títulos, redacción de escritura y notaría.
  • La estimación de gastos del Conservador de Bienes Raíces y del Impuesto al Mutuo son menos relevantes de comparar, pues son gastos que no define la institución financiera, y por tanto la institución simplemente traspasará el gasto correspondiente al cliente una vez se realice la operación.

Consejos acerca de cómo hacer más rápida la obtención de su crédito

Reunir a tiempo los antecedentes de la Propiedad

  • Una vez realizada la evaluación del crédito, en la que se aprueba preliminarmente al eventual deudor, el paso siguiente es evaluar la propiedad. Dentro de esta evaluación se realiza una tasación del valor de la propiedad, pero además una revisión de los documentos legales de la propiedad.
  • Para acelerar el proceso de otorgamiento del crédito es conveniente avanzar en reunir los documentos legales necesarios, los que dependerán del tipo de propiedad, de si es nueva o usada, etc. Un detalle de los documentos necesarios se encuentra en la sección de documentos de esta página web.

Apurar las firmas de la Escritura

  • Contrariamente a lo que la mayoría de los clientes espera, no es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces el paso que toma más tiempo para completar la operación, sino que es el proceso de firma de todos los involucrados. Para una operación típica se requieren las firmas de los deudores, mandatario, vendedores, de la institución que tiene la hipoteca original de la propiedad y la firma de la nueva institución financiera.
  • En nuestra experiencia, el nuevo propietario puede hacer mucho para intentar acelerar este proceso. Para facilitar su involucramiento, BICEHIPOTECARIA tiene disponible para sus clientes un monitor del estado de avance de su operación desde que firma la escritura, a la que puede acceder en esta misma página web a través de la sección Tu BICEHIPOTECARIA. Asimismo, el cliente recibirá mensajes automáticos por correo electrónico que le notificarán del avance de su operación.

Glosario del Crédito Hipotecario

Refinanciamiento

El refinanciamiento para viviendas consiste en otorgar un crédito hipotecario para cancelar otra deuda hipotecaria que el cliente mantenga en alguna institución (sea esta bancaria o mutuaria) con el objetivo de mejorar las condiciones originales del crédito.

Vivienda Vacacional

Corresponde al bien raíz destinado al uso vacacional por parte del deudor.

Ir al glosario